Le ministre de la Prestation des services publics, Mintu Sandhu, a présenté le 12 mars dernier des modifications à la Loi sur la location à usage d’habitation ainsi qu’au Règlement sur le contrôle du loyer des locaux d’habitation.
« Le projet de loi 13 imposera un réexamen obligatoire de la réglementation des loyers tous les cinq ans, a dit le ministre Sandhu devant l’Assemblée législative.
« Il supprimera également les anciennes décisions défavorables aux locataires, obligera les propriétaires à fournir davantage d’informations sur leurs logements locatifs, renforcera les obligations de notification pour la mise en location de logements occupés et élargira le champ d’application des sanctions administratives. »
Les modifications apportées à la réglementation vont un peu plus loin en s’attaquant à des règles longtemps critiquées concernant les augmentations de loyer supérieures à la ligne directrice et les exemptions au contrôle des loyers, critiques formulées par des groupes communautaires comme la Right to Housing Coalition (RHC).
« Il y a des éléments encourageants dans ce projet, dit Leslie Scott, membre du groupe de travail sur la Loi sur la location à usage d’habitation, qui fait partie de la RHC.
« Mais il y a d’autres mesures que nous avions demandées et que nous n’avons pas obtenues non plus. »
Ce projet de loi est le deuxième que l’administration Kinew présente concernant les contrôles de loyer.
À l’automne 2024, il avait présenté le projet de loi 26, mais celui-ci n’avait pas dépassé le stade de la première lecture à l’Assemblée législative.
Une situation difficile pour les locataires
Bien que la province ait mis en place certaines mesures pour protéger les locataires, il existe encore plusieurs lacunes qui exposent beaucoup d’entre eux à des hausses de loyer importantes.
Actuellement, la province limite les augmentations de loyer annuelles à 1,8 %, un chiffre qui est supposé suivre l’inflation.
Cependant, ce contrôle ne s’applique qu’aux locataires dont le loyer est inférieur à 1 670 $ par mois, à ceux qui vivent dans des immeubles construits il y a plus de 20 ans et à ceux qui ne bénéficient pas de réductions de loyer.
Selon la RHC, environ 30 000 à 40 000 locataires à travers le Manitoba ne répondent pas à ces critères et sont donc exposés à des hausses de loyer importantes.
De plus, aucun logement n’est protégé contre les augmentations supérieures à la ligne directrice, ou AGI en anglais (above-guideline increase), une mesure qui permet aux propriétaires d’augmenter les loyers au-delà de la limite fixée par le gouvernement.
Cette mesure est censée aider les propriétaires à couvrir des dépenses importantes liées à leur propriété, comme des rénovations majeures, mais comme ils sont autorisés à faire une demande tous les 12 mois, les propriétaires finissent souvent par le faire au détriment des locataires.
Les données de la RHC indiquent que la demande moyenne d’AGI en 2022 était de 9,8 %, mais des demandes d’augmentations de 30 %, 50 % et même de plus de 100 % ont été observées ces dernières années.
« Les demandes d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice sont presque toujours approuvées, ajoute Leslie Scott.
Les dernières données dont nous disposons concernent l’année 2022 : on comptait alors quelque 25 300 demandes d’augmentation de loyer supérieure au plafond, dont 92 % ont été approuvées.
Contester une AGI est aussi une procédure fastidieuse pour les locataires, qui n’ont pas toujours les moyens de s’opposer aux grandes compagnies immobilières.
Le traitement de ces demandes prend également beaucoup de temps : Leslie Scott dit que le RHC a constaté que plusieurs locataires avaient reçu une deuxième AGI alors qu’ils attendaient encore une décision concernant leur première contestation.
Leslie Scott rapporte également que plusieurs locataires dénoncent l’usage des réductions de loyer.
Concrètement, un propriétaire peut afficher un loyer plus élevé, puis accorder une réduction mensuelle (par exemple 100 $) afin de rendre le prix plus acceptable.
Cette réduction sert alors de levier pour faire accepter une AGI, puisque l’augmentation semble moins importante.
Cependant, les réductions de loyer peuvent être enlevées à tout moment par le propriétaire sans possibilité de recours car elles ne sont pas protégées par le bail.
« Cela sert aussi parfois à sanctionner les locataires qui pourraient vouloir porter plainte ou demander des rénovations, ajoute-t-il. De plus, lorsqu’un nouveau locataire emménage, il part du principe que son loyer est fixé à un certain prix et qu’il bénéficie de cette réduction, mais celle-ci peut facilement disparaître par la suite. »
Les implications du projet de loi 13
La modification réglementaire introduite par le projet de loi 13 prévoit des protections supplémentaires contre les hausses de loyer : elle propose notamment de relever le plafond du contrôle des loyers de 1 670 à 2 000 $.
Cette modification permet de protéger 5 000 ménages supplémentaires sous le contrôle des loyers.
La modification de la réglementation double également le délai utilisé pour amortir les coûts liés aux AGI.
« Auparavant, le délai dont disposait un propriétaire pour récupérer son investissement était de deux ans. Désormais, ce délai serait doublé, ce qui réduit l’augmentation mensuelle de 50 %. »
Un amendement qui fait encore l’objet de critiques : plusieurs coûts liés à l’amélioration des logements, comme le remplacement de la toiture ou l’installation de fenêtres écoénergétiques, durent bien plus que quatre ans, alors que le loyer ne redescend pas une fois que ces coûts ont été pris en charge par les locataires.
« Le projet de loi ne touche pas non plus aux réductions de loyer, ce qui nous vaut beaucoup de plaintes de la part des locataires, ajoute Leslie Scott. Et l’exemption de 20 ans pour les immeubles pose aussi un gros problème, car cela représente un nombre considérable d’immeubles et de logements exemptés du contrôle des loyers. »
Le gouvernement mène actuellement des consultations publiques sur le projet de modification du Règlement sur le contrôle du loyer des locaux d’habitation.
Les résidents sont invités à faire part de leurs commentaires sur les modifications proposées sur le site web Participation MB.
Le logement social dans le budget provincial
Au-delà des mesures de contrôle des loyers, les défenseurs des droits des locataires réclament plus d’investissements dans le logement social : des logements appartenant au gouvernement provincial dont le loyer ne peut pas dépasser 30 % des revenus du locataire.
Lors de l’annonce du budget du 24 mars dernier, le gouvernement provincial a déclaré qu’il investirait dans la création de 215 nouveaux logements sociaux et abordables.
Une mesure jugée insuffisante par les experts.
« Nous ne savons pas vraiment combien de ces 215 logements sont des logements sociaux, ce dont nous avons besoin », explique la docteure Shauna MacKinnon, professeure au département d’études urbaines et des quartiers défavorisés de l’Université de Winnipeg.
« Le logement abordable correspond généralement au loyer médian du marché, ce qui, pour quelqu’un qui bénéficie de l’Aide à l’emploi et au revenu, n’est absolument pas abordable. »
De plus, ces 215 nouveaux logements constituent en réalité un recul par rapport aux investissements des années précédentes – et à peine les besoins en matière de logement.
Selon une étude menée par la RHC, 10 000 logements sociaux sont nécessaires pour répondre adéquatement aux besoins des Manitobains aux revenus les plus faibles.
En d’autres termes, sur une période de dix ans, la Province devrait viser à ajouter mille unités de logements sociaux par an.
En 2024, le gouvernement a créé 350 nouveaux logements sociaux, et ce chiffre est passé à 670 en 2025.
« L’autre problème avec le budget, c’est qu’ils ont engagé 75 millions $ pour maintenir l’offre existante de logements sociaux. »
Mais selon la RHC, le montant nécessaire pour maintenir en bon état les logements sociaux existants est plutôt de 311 millions $.
« En réalité, nous faisons marche arrière », déplore Shauna MacKinnon.
Initiative de journalisme local
