Dans la région de Winnipeg, les mises en chantier ont bondi de près de 40 % au premier semestre de 2026, alors qu’elles reculaient légèrement à l’échelle canadienne.

Reste à savoir si cette nouvelle offre améliorera réellement l’accès au logement.

« Tout l’enjeu est là : les quelque 6 000 nouveaux logements prévus cette année seront-ils réellement à la portée des ménages qui en ont le plus besoin? »

C’est la question que pose Jino Distasio, professeur de géographie urbaine à l’Université de Winnipeg face à la hausse historique observée sur les six premiers mois de l’année dans la région métropolitaine de Winnipeg.

Une augmentation de 39,9 % qui contraste nettement avec la tendance nationale, où les mises en chantier ont reculé de 1 % sur la même période.

Un bilan nuancé

Derrière ce chiffre, c’est 3 695 logements qui ont été mis en chantier dans la région métropolitaine de Winnipeg au premier semestre de 2026, contre 2 641 un an plus tôt.

« Ce qui a gonflé le bilan des six premiers mois à Winnipeg, c’était les mises en chantier de logements collectifs », explique Kevin Hughes, économiste en chef adjoint à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

La hausse est particulièrement marquée du côté du marché locatif, qui a porté à lui seul toute la progression du premier semestre : les mises en chantier de logements destinés à la location ont presque doublé, passant de 1 240 à 2 361.

En analysant par type de logement, les mises en chantier d’appartements ont augmenté de 48 %, tandis que celles des maisons individuelles ont reculé d’environ 4 %.

Une tendance qui s’observe également ailleurs au Canada, selon Kevin Hughes, en raison de la plus grande abordabilité du marché locatif.

Kevin Hughes rappelle toutefois que ces logements ne seront pas disponibles immédiatement sur le marché : « La mise en chantier est enregistrée lorsque la fondation a été terminée. »

Selon lui, peu de projets sont abandonnés à ce stade.

La principale incertitude concerne plutôt le temps de construction : moins d’un an pour les plus petites, et souvent plus d’un an pour les grands immeubles, voire plus selon les conditions.

En dépit de la hausse fulgurante du premier semestre, la SCHL prévoit un ralentissement au deuxième semestre : « À la fin de l’année, on aura simplement une faible augmentation. »

D’après Kevin Hughes, quelques grands immeubles mis en chantier au même moment peuvent suffire à gonfler fortement les chiffres sur une courte période.

Le nombre de mises en chantier passerait ainsi de 6 061 en 2025 à 6 350 en 2026, soit une hausse annuelle de 4,8 %, bien loin des près de 40 % observés au premier semestre et plus proche de la tendance canadienne.

Une réponse à la crise du logement?

Kevin Hughes et Jino Distasio s’accordent sur un point : cette nouvelle offre devrait contribuer à détendre le marché winnipégois, mais elle ne suffira pas à elle seule à résoudre la crise du logement.

« Nous sommes toujours en plein dedans », résume Jino Distasio. Si une immigration plus faible peut contribuer à réduire la pression sur le logement, elle comporte aussi un risque inverse pour l’économie manitobaine.

« On peut penser qu’on maîtrise le marché du logement, mais en même temps affecter l’économie parce qu’on ne comble plus certains emplois qui dépendaient fortement de l’immigration », explique Jino Distasio.

Cet assouplissement devrait aussi se refléter dans le taux d’inoccupation des logements locatifs.

Après 2,9 % en 2025, la SCHL prévoit qu’il atteindra 4,4 % cette année, puis 5 % en 2027 et 5,3 % en 2028. Kevin Hughes y voit notamment « l’effet de la construction et de l’achèvement de logements locatifs ».

Pour Jino Distasio, un taux autour de 3 % correspond à un marché relativement équilibré, où les locataires disposent d’un certain choix.

À 4 ou 5 %, il peut toutefois révéler « un décalage dans le marché » : soit l’offre devient plus abondante, soit certains logements restent vacants parce qu’ils sont trop chers.

Malgré cela, les loyers ne devraient pas baisser : « L’impact de cette offre va atténuer cette croissance », explique Kevin Hughes.

Pour un logement de deux chambres, le loyer moyen passerait tout de même de 1 571 $ en 2025 à 1 620 $ cette année, puis à 1 665 $ en 2027 et 1 725 $ en 2028, notamment sous l’effet de l’inflation des coûts d’entretien et d’énergie.

Au-delà de cet assouplissement, le problème de fond demeure.

À l’échelle canadienne, Kevin Hughes rappelle que depuis la pandémie, les revenus n’ont pas suivi les prix du logement, créant une « situation chronique d’inabordabilité ».

Selon lui, si l’on comptait uniquement sur une hausse de l’offre pour combler cet écart, il faudrait construire bien davantage qu’aux niveaux actuels.

Quid de l’abordabilité?

Jino Distasio estime que l’ajout de logements contribue à rééquilibrer le marché, mais qu’il est encore « un peu tôt » pour conclure que Winnipeg est en train de combler son manque de logements.

« Qu’est-ce qu’on construit, et est-ce que cela répond aux besoins des différents segments du marché, du plus abordable au plus luxueux? », questionne-t-il.

Même les nouvelles constructions plus coûteuses peuvent toutefois avoir un effet sur le reste du marché.

« Quand on construit du neuf, quelqu’un y emménage souvent depuis un autre logement, ce qui libère celui-ci », explique le professeur.

Un logement plus cher peut ainsi contribuer indirectement à remettre une unité existante sur le marché.

Pour répondre directement aux besoins des ménages aux revenus faibles ou modestes, Jino Distasio insiste toutefois sur la construction de logements conçus spécifiquement pour être abordables.

Il souligne que les investissements fédéraux dans ce domaine se sont renforcés au cours de la dernière décennie.

Il cite notamment la Stratégie nationale sur le logement, un plan fédéral de plus de 115 milliards $ qui finance entre autres la construction, la rénovation et le soutien au logement.

Cet effort se poursuit avec Maisons Canada, dotée d’un investissement initial de 13 milliards $ sur cinq ans pour financer et construire davantage de logements abordables.

« Nous allons dans la bonne direction », estime-t-il.

La crise d’abordabilité touche aussi « de plus en plus les ménages à revenu moyen », souligne Jino Distasio.

Il cite notamment les premiers acheteurs, confrontés à des prix qui ont progressé plus rapidement que leurs revenus. À cela s’ajoutent les autres pressions sur le budget des ménages.

« Avec le prix élevé de la nourriture, de l’essence et l’inflation, trop de ménages vivent aujourd’hui sur le fil du rasoir en matière d’abordabilité », estime-t-il.

La SCHL ne prévoit d’ailleurs pas de recul des prix à Winnipeg. Kevin Hughes anticipe plutôt « une très légère augmentation » : le prix de vente moyen des logements passerait de 414 558 $ en 2025 à environ 424 000 $ cette année, puis 434 000 $ en 2027 et 444 000 $ en 2028.

Même une éventuelle baisse des prix ne serait toutefois pas sans conséquence.

« C’est bien de voir les prix baisser, sauf lorsqu’on est propriétaire d’une maison qui vaut soudainement moins cher », résume Jino Distasio.

Pour lui, améliorer l’abordabilité suppose aussi de trouver un équilibre afin de ne pas fragiliser les ménages déjà engagés dans des hypothèques élevées.

Un essor à confirmer

Le rythme de construction observé pendant la première moitié de l’année pourrait toutefois ne pas durer.

Bien que la SCHL prévoie une légère hausse des mises en chantier pour l’année 2026, elle anticipe un recul de 3,9 % en 2027, à 6 100 logements, puis de 3,3 % en 2028, à 5 900.

L’incertitude économique pourrait également peser sur les prochains projets.

Initiative de journalisme local