Retenue comme développeur potentiel pour l’ancien site de Parmalat, la Coopérative La Crémerie se rapproche enfin de son objectif fondateur : y construire du logement abordable.

Pensé pour être géré à terme par ses résidents, le projet compterait près de 150 logements, dont environ la moitié seraient abordables.

Du chemin reste toutefois à parcourir avant la mise en chantier.

Après un marathon de près d’une décennie, la Coopérative La Crémerie aperçoit enfin la ligne d’arrivée : elle vient d’être retenue pour planifier le développement de l’ancien site de Parmalat, au 738, rue Saint-Joseph, à Saint-Boniface.

« Ça veut dire que, finalement, on arrive quelque part », réagit son président, Jonathan Boisvert.

Créée en 2017 après la fermeture de l’ancienne laiterie Modern Dairies, devenue par la suite Parmalat, la coopérative avait pour objectif d’acheter le site afin d’y construire du logement abordable.

« Ça n’a pas marché, malheureusement », explique Jonathan Boisvert. Depuis, le chemin a été long et fastidieux pour en arriver là.

Garder le cap

D’abord racheté par Edison Properties, alors propriété de la regrettée philanthrope Miriam Bergen, le terrain a ensuite été cédé à la Winnipeg Foundation à la suite du décès de cette dernière, en 2022.

Durant les trois années précédant ce legs, Edison avait lancé des consultations, mais n’avait finalement rien fait du site.

« Ils voulaient mettre de grandes tours. La communauté n’a vraiment pas aimé », raconte Jonathan Boisvert.

Faute d’avoir obtenu le site de Parmalat, La Crèmerie avait depuis exploré plusieurs autres terrains à Saint-Boniface pour tenter malgré tout d’y concrétiser son projet de logements abordables.

Un concours de circonstances l’a récemment ramenée vers son objectif initial.

« Finalement, en janvier-février, la Winnipeg Foundation a lancé une demande d’expression d’intérêt auprès de plusieurs organismes. On a soumis notre dossier, puis répondu à l’appel de propositions qui a suivi », raconte Jonathan Boisvert.

La Crémerie a ainsi été retenue à la fin août comme le seul organisme avec lequel la Winnipeg Foundation poursuit la planification du site, un premier aboutissement après neuf ans à garder le cap.

« La grosse nouvelle, ce n’est pas exactement qu’on a le terrain et qu’il est à nous pour toujours. On est en train de développer notre plan pour le site avec eux. Ils veulent s’assurer que ce beau terrain soit bien utilisé pour la communauté », nuance Jonathan Boisvert.

Ces échanges doivent se poursuivre jusqu’à la fin septembre afin d’affiner le projet.

Ce n’est qu’une fois la Winnipeg Foundation satisfaite du plan que les modalités définitives d’une entente sur le terrain pourront être arrêtées, estime le président.

S’ensuivront des consultations communautaires pour façonner un projet qui reflète toute la diversité de la francophonie de Saint-Boniface.

Un développement par et pour la communauté

« On veut essayer d’avoir du contrôle sur ce qui se développe à Saint-Boniface. On peut soit prendre un peu en charge notre destin, soit laisser les choses arriver. Les développements vont venir, qu’on le veuille ou non. Mais là, au moins, c’est par et pour la communauté », résume Jonathan Boisvert.

Si le projet doit donc encore être précisé, l’ébauche actuelle prévoit trois bâtiments de quatre à cinq étages, reliés par des passerelles et regroupant 149 logements.

Leur configuration serait notamment pensée pour s’intégrer au mieux dans le quartier : « On essaie de s’assurer qu’on ne fait de l’ombre à personne autour. »

La répartition des logements restera à déterminer, entre studios et unités d’une, deux ou trois chambres.

Il s’agira de trouver le bon équilibre pour favoriser au maximum la mixité sociale : « On va avoir des jeunes professionnels, des nouveaux arrivants, des vieilles personnes, des jeunes personnes, des familles… »

En partenariat avec Réseau Compassion Network, plusieurs logements seraient d’ailleurs réservés aux personnes accompagnées par les organismes communautaires Sara Riel et St. Amant.

Quant à l’abordabilité, au cœur du projet de la Crèmerie, il est pour l’instant prévu un ratio de 50 % de logements abordables, avec des économies pouvant représenter plusieurs centaines de dollars par rapport aux loyers du marché.

L’autre moitié serait alors offerte au prix du marché, soit « jusqu’à 110% du loyer médian depuis l’an 2000 », explique le président de la coopérative.

Une attention particulière serait portée à l’accessibilité : certains logements seraient spécifiquement adaptés aux personnes à mobilité réduite, tandis que l’ensemble des bâtiments serait pensé pour être au minimum visitable et, autant que possible, habitable par celles-ci.

Au-delà des appartements, l’ébauche prévoit des espaces verts, une cuisine et une salle communautaires, ainsi que des espaces consacrés aux vélos, au stationnement et à l’autopartage.

Une place serait également réservée à une éventuelle garderie, qui pourrait à la fois servir les résidents et constituer une source de revenus pour la coopérative.

« On aurait besoin de trouver quelqu’un pour opérer la garderie, qui apporterait son propre financement », précise Jonathan Boisvert.

Les résidents aux commandes

Selon le modèle envisagé, les futurs résidents deviendraient membres de la coopérative, éliraient leur conseil d’administration et détiendraient la majorité du pouvoir décisionnel.

Sans objectif de profit, ils seraient alors libres de décider comme bon leur semble de la gestion du projet, tout en s’assurant de sa solvabilité.

« Une fois que les membres résidents rentrent, c’est eux qui vont décider combien ils peuvent payer. Bien sûr, ils devraient mettre de l’argent de côté collectivement dans un fonds pour la coopérative, s’il faut réparer le toit ou déneiger », illustre le président.

Pour y habiter, chacun devrait également acquérir une part résidentielle, dont le montant, qui pourrait s’élever à plusieurs dizaines de milliers de dollars, reste à déterminer.

« Ça dépendra du montant de la mise de fonds dont on aura besoin pour l’hypothèque », explique Jonathan Boisvert.

Pour l’instant, il est possible de devenir membre bienfaiteur de La Crèmerie pour 50 $.

Lorsque viendra le temps d’attribuer les logements, les membres intéressés seraient alors invités, dans l’ordre de leur adhésion à la coopérative, à devenir membres résidents en achetant leur part.

« Être un membre [bienfaiteur] ne garantit pas une place automatiquement. Si on avait 1 000 membres, on n’a pas 1 000 logements », précise cependant Jonathan Boisvert.

« La coopérative, c’est eux », résume le président au sujet des futurs résidents.

La dernière ligne droite

En attendant, La Crèmerie espère commencer les consultations publiques d’ici la fin de l’année, sans date précise à ce jour, afin de préciser le plan avec la communauté.

Mené par Prairie Architects Inc., ce processus devrait permettre aux participants de contribuer directement à différents choix de conception du projet et favoriser la création d’un réseau de « champions communautaires » pour le soutenir.

Le montage financier devra aussi être bouclé.

« Une grosse partie, ça va être une hypothèque, peut-être à 30 ans. Peut-être 50 ans », explique Jonathan Boisvert.

Le reste pourrait notamment provenir de programmes publics, de l’achat des parts résidentielles par les futurs membres et de contributions de partenaires.

Le projet s’appuie par ailleurs sur plusieurs partenaires, dont Francofonds, le CDEM et Réseau Compassion Network. Plus largement, la coopérative dit consulter plusieurs acteurs locaux.

« On a déjà parlé à plus d’une dizaine d’organismes différents », souligne le président, qui cite notamment l’Accueil francophone, le Réseau en immigration francophone, la Société de la francophonie manitobaine, African Communities of Manitoba et l’Union nationale métisse Saint-Joseph du Manitoba.

Quelques obstacles restent toutefois à surmonter avant toute mise en chantier.

Le terrain est en réalité divisé en une dizaine de lots, qui devront d’abord être regroupés en un seul.

La coopérative est également en discussion avec la Ville pour déterminer le zonage le plus adapté, a priori un zonage résidentiel à usage mixte (RMU), qui faciliterait notamment l’intégration de la garderie et de la salle communautaire.

Des dérogations pourraient ensuite être demandées, notamment en matière de stationnement.

« C’est 12 à 18 mois minimum avant qu’une pelle puisse toucher terre. Pendant ce temps, on va faire des consultations, présenter de nouvelles versions aux membres et à la Ville… Les gens vont avoir beaucoup d’occasions de nous parler et de nous dire ce qu’ils voudraient », estime Jonathan Boisvert.

Une étape à laquelle le président invite justement la communauté à prendre part : « Si vous voulez votre mot à dire, il faut que vous vous pointiez la face. »

Initiative de journalisme local